Relatiebreuk: wie kan/mag de gezinswoning overnemen?

U koopt tijdens uw relatie samen met uw partner een onroerend goed, doch enkele jaren nadien loopt uw relatie stuk. Wie kan/mag er  in de woning blijven wonen? Heeft  een bepaalde echtgenoot/partner voorrang om de woning over te nemen? 

Drie situaties worden hieronder toegelicht. 

A. Huwelijk

Wettelijk stelsel 

Indien u getrouwd bent volgens het wettelijk stelsel (u heeft geen huwelijkscontact) en uw huwelijk loopt spaak, kan u de familierechtbank verzoeken om u de woning bij voorrang toe te wijzen (preferentiële toewijzing) – eventueel mits betaling van een oplegsom. Belangrijk hierbij is dat u beiden eigenaar bent van de woning, het precieze aandeel in kwestie heeft geen invloed. 

Bij het maken van deze beslissing houdt de rechtbank rekening met diverse elementen, zoals bijvoorbeeld (niet-limitatief):

- Belangen van beide partners.

- Financiële draagkracht. Kunt u de opleg betalen?

- Was de bouwgrond voorheen van één van de partners? 

- Was u voorheen eigenaar en kocht uw partner zich in? 

- Hebt u een zelfstandige zaak in dit onroerend goed?

- Emotionele aspecten

- …

In 2018 voegde de wetgever een belangrijke wijziging toe aan deze regelgeving. Voorheen kon men zich alleen tot de rechtbank wenden voor toewijzing van de voornaamste gezinswoning en de inboedel. Op vandaag kunnen echtgenoten ook de preferentiële toewijzing vragen voor hun tweede verblijf, zoals bijvoorbeeld hun woning aan zee, in het buitenland, etc. 

Scheiding van goederen

Sinds 2018 kan de familierechtbank ook bij een stelsel van scheiding van goederen uitspraak doen over de preferentiële toewijzing van het onroerend goed. 

Essentieel hierbij is dat beide echtgenoten minstens gedeeltelijk eigenaar zijn van het onroerend goed. Indien het onroerend goed exclusieve eigendom is van één van de echtgenoten, kan de rechtbank dit onroerend goed logischerwijs niet toewijzen aan de andere echtgenoot. 

B. Wettelijk samenwonenden

Ondanks het feit dat de wetgever een heel aantal tegemoetkomingen heeft voorzien voor de wettelijk samenwonenden, werd de preferentiële toewijzing niet van toepassing gemaakt op hen. 

Indien wettelijk samenwonenden uit elkaar gaan en samen een onroerend goed bezitten, kan de rechtbank niet beslissen over de preferentiële toewijzing van de woning. 

In dit geval zijn er slechts drie mogelijke pistes, met name:

a. Eén van de partners wil en kan overnemen

Dit is het scenario waarbij de ene partner de woning wenst over te nemen, en de andere partner hierin geen interesse heeft. Indien de overnemende partner de correcte oplegsom kan betalen, zal hij het deel van de andere kunnen overnemen. 

De andere partner zal in ruil een oplegsom ontvangen. Indien er een lening rust op het huis, zal de partner die de woning laat overnemen door de andere partner ook vrijwaring krijgen voor de vordering van de bank.

b. Beide partners willen overnemen

Indien beide partners de woning willen overnemen, loopt de onderhandeling/procedure vast. Vaak is de verkoop de enige uitweg.

Het is in deze situatie in het belang van beide partners dat zij samenwerken teneinde het huis aan een zo hoog mogelijke prijs te kunnen verkopen. Als er geen akkoord is over de koopprijs of de tekoopstelling, zal er een openbare verkoop moeten worden georganiseerd. De praktijk leert dat dit een lagere verkoopprijs tot gevolg heeft. 

c. Geen van beide partners wenst/kan overnemen

Indien geen van de partners de woning wenst over te nemen, dient deze verkocht te worden. Opnieuw kunnen partijen kiezen voor een onderhandse verkoop via een makelaar of notaris of eventueel een verkoop via Biddit of een openbare verkoop. 

C. Feitelijk samenwonenden

De wetgever heeft geen wettelijk kader gecreëerd voor de feitelijk samenwonende partners. In hun geval gelden dezelfde scenario’s als bij wettelijk samenwonenden. 

De wetgever mag de figuren van het huwelijk en de wettelijk samenwonenden dan dicht bij elkaar gebracht hebben, toch zijn er op vandaag nog steeds een aantal kleine, vaak gevaarlijke en pijnlijke verschillen.