Van zichtbaar of verborgen naar conform: bouwgebreken volgens Boek 7

Een nieuwe douchewand waar na enkele weken water doorsijpelt of tegels die loskomen terwijl de werken nog maar net zijn opgeleverd. Hopelijk herkent u deze scenario’s niet uit eigen ervaring, maar in de praktijk komen dit soort problemen helaas vaak voor. 

Wie vandaag met bouwgebreken wordt geconfronteerd, merkt al snel dat een juridische oplossing niet altijd vanzelfsprekend is. Was het gebrek zichtbaar of verborgen? Had u het moeten opmerken bij de oplevering? En heeft u wel snel genoeg gereageerd? 

Precies daar wil het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek verandering in brengen. De wetgever kiest voor een eenvoudiger en duidelijker systeem, met minder juridische valkuilen en meer focus op de kern: kreeg u wat u mocht verwachten? 

Het huidige regime: complex en onzeker 

1. Zichtbare versus verborgen gebreken 

Vandaag draait alles rond het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken. Zichtbare gebreken zijn tekortkomingen die een koper of opdrachtgever bij een normaal, aandachtig onderzoek had kunnen vaststellen. Denk aan scheef geplaatste tegels, slordige voegen of een duidelijk slecht afgewerkte muur. Worden deze zonder voorbehoud aanvaard, dan wordt meestal aangenomen dat u ze definitief heeft goedgekeurd. 

Verborgen gebreken zijn problemen die bij de aankoop of oplevering niet zichtbaar waren en die u redelijkerwijze ook niet moest ontdekken. Bijvoorbeeld vochtproblemen die pas na verloop van tijd of na hevige regenval aan het licht komen. Dat onderscheid speelt niet alleen bij verkoop, maar ook bij aannemingswerken. Zo kan een vloer die pas maanden later barsten vertoont, als een verborgen gebrek worden beschouwd. 

2. Onduidelijke termijnen 

Ook de termijnen zorgen voor veel onzekerheid. Bij verborgen gebreken na aankoop moet u een procedure starten binnen een “korte termijn” na ontdekking. Bij aanneming geldt een “redelijke termijn”. 

Wat “kort” of “redelijk” precies betekent, is niet wettelijk vastgelegd en hangt af van de beoordeling door de rechter. Dat maakt het risico groot. In de praktijk proberen veel mensen eerst tot een minnelijke oplossing te komen: mailen, bellen, wachten op herstel. Wanneer dat niets oplevert en men uiteindelijk naar de rechter stapt, volgt soms het verweer dat men te lang heeft gewacht. Voor wie correct en te goeder trouw heeft gehandeld, voelt dat vaak bijzonder wrang aan. 

Het nieuwe regime: eenvoud en duidelijkheid 

1. Eén centraal begrip: conformiteit 

Boek 7 laat het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken grotendeels los en introduceert één kernbegrip: conformiteit. De vraag wordt voortaan veel eenvoudiger:  

Beantwoordt het geleverde goed of het uitgevoerde werk aan wat werd afgesproken en wat u redelijkerwijze mocht verwachten? 

Bijvoorbeeld: 

• Een appartement met terugkerende infiltratie aan een schuifraam? Niet conform. 
• Een pas gerenoveerde badkamer waarvan de voegen loskomen? Evenmin conform. 

U hoeft het probleem niet langer eerst in een juridisch hokje te plaatsen. De focus verschuift van labels naar de inhoud van de overeenkomst en de normale verwachtingen daarbij. 

2. Duidelijke en werkbare termijnen 

Ook op vlak van timing brengt Boek 7 meer helderheid. Zodra u een conformiteitsprobleem vaststelt, moet u dit binnen een redelijke termijn melden aan de verkoper of aannemer. Wie te lang wacht, riskeert dat het goed of het werk als aanvaard wordt beschouwd. Daarna geldt een vaste termijn van twee jaar om een rechtsvordering in te stellen, te rekenen vanaf de melding van het probleem. 

Belangrijk: 

Deze termijn wordt geschorst zolang er wordt onderhandeld over een oplossing. U krijgt dus de nodige ruimte om te overleggen, een deskundige aan te stellen of herstel te bespreken, zonder meteen te moeten procederen uit angst om te laat te zijn. 

Het resultaat is een evenwichtiger systeem: tijdig reageren blijft noodzakelijk, maar daarna krijgt u een duidelijk en werkbaar kader.

Conclusie 

Boek 7 brengt een fundamentele verschuiving in het bouw- en kooprecht:  

• Minder discussie over zichtbare versus verborgen gebreken.  
• Meer focus op één eenvoudige vraag: is wat u kreeg conform wat werd afgesproken en wat u mocht verwachten? 
• Geen vage termijnen meer, maar een helder systeem van melding en een vaste procedureregeling. 

Dit zijn geen louter technische wijzigingen. Voor wie met bouwproblemen wordt geconfronteerd, kan dit in de praktijk een wereld van verschil maken. De inwerkingtreding van Boek 7 wordt verwacht tegen eind 2026. 

Bij TRUST Advocaten volgen onze experten vastgoed- en bouwrecht deze evolutie van nabij en staan we klaar om u daarin te begeleiden. Neem vrijblijvend contact met ons op voor persoonlijk advies.