Betaling van huur in tijden van Corona - Handelshuur

Het Coronavirus (COVID-19) heeft een enorme impact op de volksgezondheid in België. Maar ook de economie en meer in het bijzonder de (handels)huurmarkt wordt getroffen door de maatregelen die door de overheid worden genomen om de verdere verspreiding van het virus in te dammen. Alle niet-essentiële winkels en horeca-uitbaters worden gedwongen hun zaak tijdelijk te sluiten. Een groot deel daarvan blijft evenwel kampen met een aanzienlijke huurlast.

Verschillende handelaars (ook grote winkelketens) hebben reeds aangegeven dat zij weigeren hun huur te betalen, tot zolang de “coronamaatregelen” blijven gelden. Sommigen beroepen zich hiervoor op de rechtsfiguur “overmacht”, maar ook andere (handels)huurwetgeving wordt aangegrepen.

Kan de handelshuurder corona inroepen om onder zijn betalingsverbintenis uit te komen?

OVERMACHT

1.

Volgens het Hof van Cassatie is er sprake van overmacht indien het voor de schuldenaar (lees: huurder) volstrekt onmogelijk is geworden om zijn verbintenis uit te voeren, omwille van een gebeurtenis of omstandigheid die niet aan hem mag toe te rekenen zijn. Verder moet deze gebeurtenis onvoorzienbaar en onvermijdbaar zijn.

Een bijzondere toepassing van de rechtsfiguur “overmacht” betreft het zogenaamde “Fait du Prince” – een overheidsmaatregel die bepaalde prestaties in contractuele relaties onmogelijk maakt. 

2.

Er moet met andere woorden worden nagegaan of de verbintenis van de (handels)huurder (in casu de betaling van de huurgelden) volstrekt onmogelijk is geworden door de maatregelen die thans worden genomen door de overheid (“Fait du Prince”).

Welnu, er moet worden vastgesteld dat de beslissing van de overheid tot verplichte (tijdelijke) sluiting van de niet-essentiële winkels en horecazaken, geen situatie is die het voor deze handelaars absoluut onmogelijk maakt om de huur te betalen. 

De omstandigheid dat de overheidsmaatregelen zorgen voor financiële moeilijkheden bij horeca/winkel-uitbaters, houdt niet zonder meer in dat deze huurders zich op overmacht kunnen beroepen om vrijstelling van betaling van de huur te verkrijgen. Maatregelen die worden genomen die de verbintenissen van de handelshuurder (tijdelijk) bemoeilijken, kunnen worden beschouwd als inherent aan het ondernemingsrisico, waartegen een onderneming moet zijn bestand.

Deze toepassing werd in het recent verleden door het Hof van Cassatie bevestigd (arrest d.d. 28 juni 2018):

“Financieel onvermogen, ook al is zij het gevolg van externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken, heeft niet tot gevolg dat de schuldenaar van zijn betaalverbintenis is bevrijd.”

Verder dient opgemerkt dat de overheid een hinderpremie in het leven heeft geroepen, dit om de handelszaken die (volledig) moeten sluiten, financieel te ondersteunen. De premie bedraagt 4.000,00 EUR en zou (gedeeltelijk) kunnen worden aangewend voor de betaling van de huurlasten gedurende de lock-down.

HUURWETGEVING

3.

Naast de algemene rechtsfiguur “overmacht”, zou beroep kunnen worden gedaan op artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek dat een bijzondere toepassing uitmaakt van de algemene overmachts- en risicoleer, en dat behoudens andersluidende bepalingen, van toepassing is op handelshuurovereenkomsten:

Art. 1722 B.W.:

“Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is 

teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”

Op deze manier poogt de huurder zich te beroepen op het “gedeeltelijk tenietgaan” van de zaak: een deel van het huurgenot is weg nu het pand niet mag worden opengesteld voor het publiek. Het betreft hier geen materieel maar een juridisch verlies. In dit geval zou de huurder recht hebben op een vermindering van de huurprijs, die tijdelijk van aard zou moeten zijn.

Ook deze rechtsgrond lijkt mijn inziens moeilijk stand te houden. Artikel 1722 B.W. dient immers te worden geïnterpreteerd als een situatie van overmacht in hoofde van de verhuurder ten aanzien van zijn verplichting om het genot van het gehuurde goed te verschaffen (die een vermindering van de huur zou verantwoorden).

De coronamaatregelen hebben m.i. geen invloed op deze verplichting van de verhuurder, gezien de “genotsstoornis” die de huurder moet lijden ingevolge deze maatregelen, niet rechtstreeks gerelateerd is aan het gehuurde goed zelf, en niet kan worden toegerekend aan de verhuurder.

4.

Tot slot dient erop te worden gewezen dat zowel de algemene regelgeving van overmacht, als artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek van aanvullend recht zijn, waardoor partijen zelf in hun respectievelijke huurovereenkomsten meer specifiek kunnen bepalen welke situaties overmacht uitmaken, dan wel de toepassing van artikel 1722 B.W. kunnen uitsluiten.

In elk geval dient te worden afgewacht hoe de Vredegerechten de hierboven beschreven bepalingen zullen toepassen.

Het is niet onmogelijk dat bij wijze van billijk oordeel, een gedeeltelijke vermindering van de huurprijs zal worden toegepast, tot zolang de maatregel duurt. 

Onder de huidige omstandigheden lijkt het mij evenwel belangrijk om als contractpartijen te goeder trouw in overleg te treden, teneinde tot een voor beide partijen redelijke oplossing te komen, waarbij begrip wordt getoond voor de huurders maar ook rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurders. 

Er mag immers niet worden verwacht dat de verhuurders de aanzienlijke economische gevolgen van de coronacrisis volledig moeten dragen.

Indien u vragen mocht hebben omtrent de impact van het Coronavirus (COVID-19) op uw onderneming, aarzel dan niet om ons te contacteren.

Manu Vansteenhuyse

Advocaat

*Deze bijdrage werd op 1 april 2020 geschreven. Er werd rekening gehouden met de maatregelen die toen van kracht waren.